תמ"א 38: היזהרו מקבלני החתימות

למתחם מגורים רחב ידיים באחת הערים במרכז הארץ הגיע אדם, שהציג את עצמו בפני דיירי השכונה  כבעלי חברה יזמית המעוניינת לבצע פרויקט פינוי-בינוי באזור. הוא שכר קבלני חתימות במטרה להחתים את כל דיירי המתחם, הכולל 7 בנייני רכבת, על הסכמה לביצוע פרויקט תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש).

 

בכל אחד מהבניינים הודיע היזם, באמצעות אותם קבלני החתימות, כי יש לו כבר את רוב החתימות של הדיירים בשאר הבניינים. חלק מהדיירים חתמו מיד על הטפסים, משום שחששו כי נותרו האחרונים שלא חתמו. אחרים העדיפו להתייעץ  עם עורך דין כדי לבחון את ההצעה. או אז, עורך הדין מטעם הדיירים בדק את  טיבו של היזם ברשם החברות, וגילה כי לא נמצאה כלל חברה העונה לשם שנרשם  בהסכם אשר עליו נדרשו הדיירים לחתום.

משפנה עורך הדין מטעם הדיירים לאותו יזם, טען האחרון כי אכן טרם נפתחה החברה, אולם מדובר בחברה יזמית שעתידה להירשם בקרוב ברשם החברות, מיד עם קבלת כל החתימות. כאשר בחן עורך הדין מטעם הדיירים איזה ניסיון יש ליזם  בתחום, הבינו בעלי הדירות כי אין מדובר ביזם שביצע עבודות בנייה בעברו אלא  בקבלן חתימות בלבד.

 קבלן חתימות זהו אדם שלא בהכרח קיבל הכשרה כלשהי, אשר מחתים בעצמו ועל דעת עצמו דיירים על הסכם כלשהו לפי ראות דעתו. עם קבלת 80% חתימות, פונה  קבלן החתימות לכל החברות המוכרות והידועות בתחום (בעניינו - תחום התמ"א  38), ומוכר להם את חתימות הדיירים. לקבלן החתימות אין כל אחריות כלפי בעלי  הדירות, ולרוב הוא נעלם מיד לאחר מכירת החתימות של בעלי הדירות. הוא אינו  אחראי שבעלי הדירות אכן יקבלו מה שהחתים אותם.

 כלומר, אם בהסכם שקבלן החתימות הצליח להחתים אתכם כתוב שהתוספת לכל דירה תהיה 25 מ"ר, ולאחר בדיקה מעמיקה נראה שלא ניתן יהיה לקבל תוספת זו, דינו של הפרויקט להיכשל. זאת משום שהדיירים לא יסכימו לקבל פחות, והקבלן  האמיתי שבדק את ההיתכנות הכלכלית לא יוכל להתחייב לתוספת זו עקב חוסר כדאיות כלכלית. במקרה הנ"ל, מדובר בפרויקט שממתין כבר 5 שנים למציאת קבלן  שיעמוד מאחורי ההבטחות של קבלן החתימות. 

מה צריך לבדוק כשמנסים להחתים אתכם?
כאשר מגיע יזם להחתים אתכם על פרויקט תמ"א 38, בדקו תחילה מיהו אותו "יזם", בדקו את החברה שמאחוריה הוא עומד באתר של רשם החברות, אילו פרויקטים כבר ביצע ומה הניסיון שלו במסגרת החברה בע"מ. כמו כן, בדקו מי החברה שחתומה בהסכם מול בעלי הדירות והאם החברה והגורם המחתים על ההסכם זהים.

 

בדקו אם בהסכם יש פירוט של תוספות לדירה הקיימת, או פירוט נוסף כגון מרפסות, חניה, מחסנים. אם כן, בררו אם תוספות אלה קיבלו אישורים מול הרשות המקומית. בחנו אם היזם בדק מול העירייה מה ניתן לבנות במתחם, האם הוציא  דו"ח ניתוח זכויות של אדריכל מוסמך והאם בחן את עלויות הבנייה בכללותן.

דבר נוסף שחשוב לבדוק הוא האם ההסכם מותנה, כלומר האם יש תנאי כלשהו לתוקפו, האם ישנה הגבלה בזמן להסכם וגם אם חלפה שנה וההסכם טרם נחתם  על ידי 80% מבעלי הדירות - האם ההסכם בטל. כדאי לבדוק אם בעלי הדירות  האחרים באמת חתמו על ההסכם, ולצורך כך יש לכנס את כל הדיירים יחד, לאחד  כוחות ולמנות גוף מקצועי אחד מטעמם. 

אם בדקתם את ההסכם והוא נראה לכם בתוקף, מומלץ להתייעץ עם עורך דין באשר לטיבו. יש לבחון אם לקבלן החתימות יש בכלל את הזכות להעביר את הפרויקט  ליזם אחר; מיהו אותו יזם אחר - האם הוא חברה בע"מ; מי רשום כבעלי המניות של החברה; והאם ההתחייבות היא רק של בעלי הדירות או גם של היזם. בהצלחה!

יש לכם שאלות בנושא תמ"א 38? היכנסו לפורום תמ"א 38 של ynet

הכותבת היא בעלת  משרד מייצג דיירים בתמ"א 38 - פינוי - בינוי. כתבה זו היא למידע כללי וראשוני בלבד והיא לא נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי