ההיגיון של תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים הוא פשוט: קבלנים יחזקו מבנים בתמורה לזכויות בנייה. משתלם? כן אם זכויות הבנייה האלה ניתנות בגבעתיים, הרבה פחות כשמדובר באילת. כמה המצב חמור והאם אפשר לשנות את הגזרה?
תמ"א 38 מעניקה זכויות בנייה תמורת חיזוק הבניין. אולם דווקא בערי פריפריה, אשר שוכנות בסמוך לשבר הסורי-אפריקאי וצפויות לספוג פגיעה קשה במקרה של רעידת אדמה, הכדאיות הכלכלית מהווה מכשול. זכויות הבניה ניתנו באופן שווה לכל הערים בארץ, ולכן תוספת קומה וחצי בתל אביב או בגבעתיים אינה שווה מבחינה כלכלית לתוספת קומה בערים שמרוחקות מהמרכז.
תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מאפשרת גם תוספת ממ"ד לכל דירה, דבר שיכול להציל חיים בערי הדרים. אך גם במקרה זה, חוסר הכדאיות הכלכלי מהווה מכשול. וכך, בהיעדר תמריצים מיוחדים נוספים ליישום התמ"א בפריפריה, אין פלא שבערים כמו באר שבע, אשקלון, אופקים, שדרות, ירוחם ואפילו באילת - לא הוגשו בקשות להיתרים. אדריכלית העיר אשקלון, קליקה דינה, טוענת כי לעירייה לא הוגשו בקשות במסגרת תמ``א 38. למרות שהעיר אשקלון, לטענתה, מעודדת את ההליך - אין תוכנית מקומית מיוחדת המתירה ומאפשרת קומות נוספות ו/או היתרים נוספים.
קליקה מספרת כי בעיר התעוררה התעניינות מסוימת ולעירייה מגיעים לאחרונה יזמים ואזרחים ששואלים בנושא. אולם, מבדיקה שערכה קליקה עם אחד היזמים שעשה את הבדיקה בעיר, גם באזורים הכי מבוקשים בעיר, יישום התמ``א עדיין לא משתלם ליזם כלכלית.
תמ"א 38 באילת עד כה הוגשה בקשה אחת להיתר במסגרת תמ"א 38 הנוכחית. אף בניין לא חוזק עד כה על פי תמ"א 38. מדיניות העירייה היא לקדם בברכה כל פרויקט במסגרת תמ"א, אולם למרות ההתעניינות הרבה בנושא, נראה כי עדיין לא כלכלי באילת לבצע פרויקטים כאלה.
העירייה יזמה שינוי לתמ"א להוספת זכויות מעבר לאמור בקיים ובהתבסס על הרעיון הבסיסי של התיקון, רק עם תוספת נוספת שעל פי בדיקה כללית שנעשתה יהיה כלכלי לשוק הנדל"ן באילת.
תוכנית מחלקת את זכויות הבנייה על פי שכונות אטרקטיביות. ככל שהשכונה פחות אטרקטיבית היא מקבלת יותר זכויות בנייה, או לחילופין שטח לבנייה חדשה בתמורה לחיזוק המבנים. התוספות נעות בין 3 ל-4 קומות, או לחילופין, במידה שניתן פיזית, מציעה התכנית לבנות בניין חדש בין 7-6 קומות במרווח בין שני בניינים ישנים הדורשים חיזוק.
כמובן שהתכנית מאמצת את התיקון החדש לאזורים בהם כן ניתן וכלכלי לבצע תוספות אלו בשכונות אטרקטיביות מאוד (למשל שכונת צופית הקרובה מאוד לים). על אף האמור, עדיין אין יזמות של דיירים. ההתעניינות עד היום הייתה של יזמים פרטיים שהיו בקשר ראשוני עם דיירי בניינים שונים. הקושי העיקרי הוא במספר הדירות/קומות שמציעה היום התב"ע והיא אינה כלכלית לאילת לדברי היזמים.
תמ"א 38 באשדוד בינתיים העיר היחידה בדרום אשר משתלמת ליזמים ולדיירים הינה אשדוד. באשדוד הוגשו 16 בקשות לאישור, מתוכן חוזקו 6 בניינים. בבניינים אשר חוזקו קיבלו הדיירים תוספת של חדרי ממ"ד, מרפסות שמש, נוספו לבניין עמודים תומכים, חזית הבניין שופצה והוא חופה באבן, נבנה לובי ראשי חדש עם גישה לנכים, מערכות החשמל בבניין שופצו וכן נוספה מעלית.
בעקבות הפרויקט, נרשמה עלייה חדה במחירי הדירות בבניין. שווי הדירות לפני הפרויקט היה מוערך בכ-550 אלף שקל לדירת 4 חדרים בבניין ואילו לאחר שהסתיים הפרויקט נמכרו דירות 5-4 חדרים חדשות בסכום של בין 900 אלף שקל למיליון שקל.
אז מה אפשר לעשות? הפתרון לבעיה בפריפריה אמור היה להגיע במסגרת תיקון מס` 3 לתמ"א 38 (שאמור להיות מאושר בקרוב). התיקון יקנה, בין השאר, לאותן ערים תוספת קומה. אך נראה כי תוספת זו עדיין לא תצליח להעביר יזמים מאזור המרכז האטרקטיבי לדרום.
ניסיון נוסף במסגרת תיקון 3 לתמ"א 38, היה לנייד זכויות. כלומר, להבטיח לקבלן זכויות בנייה במקום כלכלי וכדאי. אולם ככל הנראה התיקון שיאושר יאפשר את ניוד הזכויות רק באותה עיר. מכאן, שגם תיקון 3 לא יאפשר כלכלית ליזמים את חיזוק בניינים בערי הפריפריה.
המרכז למימוש זכויות הדייר, ייעוץ וליווי לדיירי תמ"א 38 , בהנהלת עו"ד רוית סיני-וכולדר
