מדריך: היכן ניתן להוציא לפועל תמ"א 38 בת"א?

אין ספק שהכדאיות הכלכלית לביצוע תוכניות במסגרת תמ"א 38 , הן מבחינת היזם והן מבחינת הדיירים, טמונה בבניינים הישנים בעיר תל-אביב. זאת חרף העובדה שמאז שאושרה תמ"א 38 בשנת 2005, הוגשו בעיר 90 בקשות להיתרי בנייה מכוח תמ"א 38 - ורק 20 מתוכן אושרו, משום שעיריית תל-אביב מתירה זכויות מועדפות באזורים פחות אטרקטיביים לעומת אזורים מבוקשים.

נשאלת השאלה, אם כן, היכן בעצם ניתן להוציא לפועל פרויקטים במסגרת תמ"א 38 ברחבי העיר ללא הפסקה. רק לפני כחודש קיבלנו פנייה מצד דיירים המתגוררים בבתים ישנים בשכונת צהלה בצפון העיר, שהתארגנו יחדיו על מנת למצוא יזם מתאים שיבצע להם את החיזוק והתוספות המגיעות להם, תמורת תוספת של קומה או 2.5 קומות במסגרת תיקון 3 לתמ"א 38.

אלא שהשכנים מצהלה בזבזו זמן יקר: רק לאחר שהתאגדו והתחילו לחפש יזמים מתאימים, גילו בתום בדיקה בעירייה כי היא אינה מאשרת אפילו תוספת של קומה אחת מעל הגג, משום שהשכונה נחשבת לאזור ביקוש בעיר, ובעירייה, כאמור, מקדמים תמ"א 38 בשכונות פחות מבוקשות. הדיירים, מיותר לציין, נותרו המומים וכעוסים.

אז איפה אפשר לבצע תמ"א 38?
ממסמך המדיניות העירונית לתמ"א 38 מ-1 ביוני 2011, שאושר בוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל-אביב, נחלקת המדיניות של העירייה למספר קטגוריות של תוספות שיתאפשרו במסגרת חיזוק המבנים.

על פי המסמך, תוספת קומה אחת מכוח תמ"א 38 מתאפשרת באזורים הבאים: נחלת יצחק, רמת ישראל ובצרון, שכונת התקווה, שכונת שפירא, צפון פלורנטין, מזרח נוה עופר, גבעת העלייה, מתחם אח"י דקר בשכונת נוה שרת שבצפון מזרח העיר, רמות צהלה, רמת אביב ג`, נאות אפקה א` ו-ב`, מעוז אביב, נוה אביבים ורביבים.

האזורים שבהם לא מתאפשרת תוספת אפילו של קומה אחת, אלא מותרת בנייה בקומת עמודים מפולשת ותוספת בסך 25 מ"ר (כולל ממ"ד) ליחידת הדיור הקיימות בצמודי קרקע: אפקה, תל ברוך, רמת החיל, צהלה ושיכון דן.
האזורים שבהם מתאפשרת תוספת של שתי קומות ויותר: ברודצקי, איינשטיין, נוה שרת, מבואות יפו, נוה עופר, יפו ג` ויפו ד`, יד אליהו רבתי, כפר שלם רבתי, דרום מזרח שפירא, שלונסקי, מונטיפיורי, נמיר ומתחם מינץ-קיציס.

האזורים שבהם מתאפשרת תמ"א 38 לחיזוק בלבד, ללא תוספות (למעט תוספות מכוח תוכניות מאושרות, תוכניות בהפקדה וכן אזורים הראויים לשימור): קריית שלום, יפו ההיסטורית, נוה צדק, תוכנית לב העיר ותוכנית הרבעים 1 עד 6 (תוכנית הרבעים חלה על המבנים בתל-אביב המיועדים למגורים, ושאינם מוגדרים כמבנים המיועדים לשימור בתוכניות השימור של העירייה).

כמו כן, במרכז העיר מקדמת מאפשרת העירייה תוספת של קומה אחת לבניינים בגובה של עד חמש קומות ומתמרצת בנייה תואמת תמ"א בבניינים שגובהם הנוכחי הוא עד שש קומות.

העדפה של האזורים החלשיםביצוע התמ"א ייעשה בעיקר באזורים החלשים של העיר, שם מותרות זכויות בנייה נוספות מעבר לזכויות הבנייה הבסיסיות שמגיעות מכוח התמ"א. מנגד, באזורי הביקוש מותרת קומה וחצי בלבד הכלולה בזכויות הבנייה של התמ"א: חצי קומה עם שתי דירות בקומת העמודים, וקומה שלמה על הגג עם ארבע דירות.

מהם אזורי הביקוש?
בעירייה מגדירים אותם כרובע 3 ורובע 4. רובע 3 ממוקם בין אוסישקין בצפון, הירקון במערב, בוגרשוב-שדרות בן ציון-מרמורק בדרום ואבן גבירול במזרח. רובע 4 ממוקם בין הרחובות בני דן וקוסובסקי בצפון, אבן גבירול במערב, שאול המלך והרב גורן בדרום, ודרך נמיר ונתיבי איילון במזרח, והוא כולל רחובות ראשיים כמו ארלוזרוב, ויצמן, נמיר ושאול המלך.

לפני כשנה נדמה היה שהמגמה משתנה לטובת דיירי רובעים אלה: ביוני התבשרו בעלי הדירות כי יינתן להם אישור גורף להגבהת הבניין עד 6-7 קומות. ההנחיה נועדה ליצור ודאות תכנונית לגבי מספר הקומות המותר באזורים הללו, כדי להימנע מבדיקה פרטנית של כל בניין ובניין וכך לייעל את מימוש הזכויות במסגרת התמ"א.

אולם בתחילת חודש נובמבר השנה, חזרה בה הוועדה ואישרה לבסוף קומה וחצי בלבד. ההחלטה בוטלה בשל העובדה שמרכז העיר מאופיין בצפיפות הגבוהה ביותר בעיר, וכל תוספת של יחידת דיור מצריכה בחינה של השירותים העירוניים כמו כיתות לימוד וגני ילדים לכל יחידת דיור שתתווסף.

סיבה נוספת היא התקנים שנדרשים לחניות על כל יחידת דיור שמתווספת לאזור זה. כיום עומד מספר יחידות הדיור ברבעים אלו על 50 אלף, ובעקבות התוכנית היו עלולות להתווסף כ-32 אלף יחידות דיור עד שנת 2025. סיבה אחרונה - צורך לתת זכויות בנייה לאזורים שזקוקים לכך, כמו שכונות הדרום ומזרח העיר, ולא במקומות הביקוש.

הכותבת היא עו"ד ובעלת המרכז למימוש זכויות הדייר - תמ"א 38 . כתבה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד והיא לא נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי