אחרי שהחלטתם לבצע חיזוק ושיפוץ לבניין המגורים המשותף והצלחתם לבחור את היזם הראוי, הגיע הרגע לבדוק מולו איך הוא מתכוון לממן את כל הפרויקט - בעצמו או בעזרת הבנק?
במסגרת ביצוע תמ"א 38 לחיזוק ולשיפוץ בניין המגורים המשותף, נדרשים הדיירים לבחון, בין היתר, שלושה פרמטרים חשובים מול היזם שבחרו: המורכבות ההנדסית בביצוע החיזוק; אופי האינטראקציה עם הדיירים בבניין (על היזם להיות בנוי וזמין לכל דרישות הדיירים 24 שעות במשך כל ימות השבוע); ואופי מימון העסקה (לרוב מתבצע מימון עצמי של היזם).
מאפיינים אלה דורשים בדיקה מטעם הדיירים הן מבחינה מקצועית (כלומר לברר כמה פרויקטים ביצע היזם או הקבלן) והן מבחינה מימונית (כלומר האם היזם נוטל ליווי בנקאי או לא). ישנן שתי הצעות לביצוע תמ"א 38: הצעה מיזם הכוללת ליווי בנקאי והצעה שמלווה במימון עצמי של היזם.
הכוונה בליווי בנקאי היא שהבנק המלווה שולט בהוצאות הפרויקט ופותח חשבון מיוחד לצורך כך. למעשה, הבנק הוא השותף של היזם: הוא מלווה לו את הכסף לביצוע חיזוק הבניין ובמקביל מנפיק ערבויות ביצוע לדיירים. החיסרון כאן הוא אצל היזם - הבנק גובה ריבית גובה על הליווי, ולרוב יעדיפו היזמים לממן את העסקה באופן עצמאי.
היתרונות במימון בנקאי ראשית, אם הבנק מוכן להיות "שותף" של היזם, המשמעות היא שהוא בדק את זהות היזם ואת דוח האפס של הפרויקט (דוח המציג הכנסות מול הוצאות) - ומצא אותם מתאימים. שנית, הבנק מקצה אשראי כספי למימון הקמת הפרויקט, ופותח חשבון מיוחד אליו כל התקבולים שיתקבלו משועבדים לבנק. שחרור הכספים מהחשבון מיועד להשקעה בפרויקט בלבד ובהתאם להתקדמות הבנייה.
כך, באמצעות הבנק ישנה שליטת על תזרימי המזומנים בפרויקט. בנוסף, הבנק ממנה שמאי מקרקעין מטעמו להבטחת יכולות ההשלמה של הפרויקט. השמאי עורך דוח תקופתי בתדירות חודשית, המפרט את היקף ההשקעה שבוצעה בפרויקט בהתאם לדוח אפס, וכן מבצע פיקוח על המכירות ועל התקבולים ואף מתריע על חריגות בביצוע הפרויקט.
הבנק אף מקנה ערבויות חוק מכר לרוכשים של הדירות החדשות; מקנה ערבות ביצוע לדיירים הקיימים להבטחת השלמת החיזוקים ועבודות השיפוץ למשך תקופת הבנייה וביחס להתקדמותה; ומלווה את הפרויקט משלב דוח האפס ועד האיכלוס וביטול הערבויות.
דרישות הבנק מהיזםהבנק בוחן תחילה אם היזם הוא בעל ניסיון עבודה מוכח ולאחר מכן בודק אם היזם יכול להעמיד לפרויקט הון עצמי (לרוב מדובר ב-25% מעלות השיפוץ והבנייה). ההון העצמי יושקע מראש. כמו כן, בודק הבנק את העסקה ובוחן את דוח האפס, שהוא כאמור הדוח המקדמי הכולל את פירוט התוכנית העסקית לפרויקט. הדו"ח מפרט את תמהיל היחידות שייבנו בפרויקט; את מחירי הדירות הצפויים; את עלות הוצאות הפרויקט; וכן משמש את הבנק לגיבוש עמדתו לגבי אישור הפרויקט.
כמו כן, הבנק דורש פתרון משפטי לשעבוד הזכויות: הוא חייב לקבל ערבויות תמורת האשראי שיקצה ליזם. הזכויות המועברות ליזם מהוות חלק מהרכוש המשותף של כלל הדיירים, ולכן לרוב רושמים תת חלקה חדש, אליה יוצמדו כל זכויות הבנייה הנדרשות למימוש תמ"א 38, וכל החלקים שעליהם ייבנו יחידות הדיור החדשות. על תת חלקה זו תירשם משכנתא לטובת הבנק.
בנוסף, בוחן הבנק אם יש ליזם אפשרות לכיסוי ביטוחי שיכלול מקרה של קריסת המבנה הקיים והקמתו מחדש או תיקונו, כך שסכנת הקריסה תוסר ויינתן כיסוי בגין דיור חלופי לבעלי הדירות כל עוד המבנה הקיים אינו ראוי למגורים. בסופו של דבר בוחן הבנק את ההסכם עם הדיירים בעלי הקרקע ועם היזם, ולכן מומלץ מאוד לקחת פחות סיכונים ולהיעזר בליווי בנקאי.
הכותבת היא היועצת המשפטית של המרכז למימוש זכויות הדייר - תמ"א 38. כתבה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד והיא לא נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי
