איך אפשר לקדם התחדשות עירונית בימי הקורונה, לפני שתמ"א 38 מסתיימת?
ההחלטה על הריסת בניינים ישנים או לחילופין חיזוק ושיפוץ יסודות המבנים, שנבנו לפני 1980, נבעה מתוך צורך אזרחי ובטיחותי אמיתי. כך נולדה בשנת 2005 תוכנית התמ"א.
רק לפני שבוע אירעה רעידת אדמה חזקה ביוון ובטורקיה, שאמורה להדאיג גם אותנו. אחרי הכל, אנו ממוקמים באזור השבר הסורי אפריקאי, הידוע בפעילות סייסמית אינטנסיבית, הבאה לידי ביטוי ברעידת אדמה קטלנית אחת לפחות כל 100 שנה. במציאות הנוכחית, כשרק במטרופולין גוש דן חיים יותר מ-2 מיליון תושבים בבניינים ישנים שדורשים חיזוק או הריסה, מספר ההרוגים והנפגעים עלול להגיע לרבבות, והנזק הכלכלי עלול למוטט את המשק.
הצורך להגן על התושבים מפני רעידות אדמה נשכח ככל הנראה גם בכנסת וגם ברשויות המקומיות, אשר מתנגדות לתוכנית ומעדיפות מתחמים של 3-4 דונם ולא בניין בודד אחד.
מדיניות זו של ראשי הערים, לצמצם את תוכנית התמ"א ולגבש מדיניות תכנונית של מתחמים שכוללים מספר בניינים, אינה מובילה לתוצאה הרצויה, שכן היכולת לארגן מספר רב של בעלי דירות להסכים לפרויקט כמעט בלתי אפשרית. חשוב מאוד לנצל את הזכויות שעדיין קיימות לאותם בניינים שזכו לקבל את זכויות התמ"א. במאמר זה ננסה לסייע לאותם בעלי דירות להגיע לתוצאה הרצויה בזמן המוגבל שקיים ולהבהיר כיצד ניתן להתגבר על הקשיים בדרך.
משבר הקורונה גרם לירידה של 25% מהפרויקטים שמקבלים מימון בנקאי, מה שמשקף את רמת הסיכון הנוכחית בענף. אנו נתקלים בלא מעט יזמים שלא מצליחים לסיים פרויקטים, עקב קושי תזרימי והיעדר נגישות למקורות מימון. המצב מקשה על העבודה התקינה ומעכב עבודות בנייה. החופשה שנכפתה על העיריות מקשה לקדם הליכי תכנון ורישוי מול הרשויות. כל אלה ועוד מחייבים הערכות נכונה מצד בעלי דירות. השלב הראשון לקידום פרויקט תמ"א הוא לבדוק מול עו"ד מנוסה את הזכויות שמגיעות לאותו בניין. עו"ד בקיא יידע לסייע מול הרשויות ויבהיר לדיירים מה ניתן לבנות וכמה. בשלב השני אמורה להיות הסכמה של בעלי הדירות על התמורה, שהיא פועל יוצא מהבדיקה מול העירייה. בשלב השלישי יש לבחון הצעות מיזמים, על בסיס בדיקה וניתוח זכויות מאדריכל מנוסה, שבקיא באותה עיר שבו נמצא הבניין. לא מעט הצעות מצד יזמים אינן תואמות את המדיניות של העירייה. לאחר שנחתם הסכם והבקשה להיתר מוגשת, העירייה דוחה את הבקשה ומחייבת את היזם להפחית מטרים ו/או את מספר הדירות המבוקש. מצב זה גורר עיכובים וברוב המקרים גם ביטולים מצד הדיירים. בשלב הבא, יש להכין הסכם שיגן על בעלי הדירות מפני כל הסכנות שהיזם ניצב בפניהן עקב המצב הכלכלי. על ההסכם לספק לדיירים ביטחון כלכלי. במצב הנתון זהו עיקר העיקרים. דוגמה להבטחת הדיירים במסגרת ההסכם: סעיף שיאפשר לדיירים לקבל את ההיתר לידיהם, במקרה שהיזם לא מקבל ליווי בנקאי, מבלי לפצות את אותו יזם. או סעיף שמקנה לדיירים עוד ערבות בנקאית (מלבד הערבויות הקבועות) למימון ייצוג בבית משפט, למקרה שהיזם ייקלע לקשיים כלכלים במהלך הפרויקט. בחינת זהות היזם טרם ההתקשרות מול הדיירים היא השלב הקריטי. יש לבחון את הניסיון והוותק שלו מול בניינים שביצע, לבדוק את מצבו הפיננסי באמצעות דו"חות כספיים ואת הסכמתו לתנאי ההסכם שמגינים על הדיירים מפני קריסתו. לאור העובדה שלא נותר זמן רב לסיום חייה של התמ"א, אין מקום לטעויות וחשוב מאוד לבחור עו"ד שיידע לסייע לדיירים להגיע לקו הסיום בהצלחה ובביטחון.
