חיזור גורלי: איך לבחור בין שני יזמי תמ"א 38

ברחוב מבוקש בגבעתיים קיבלו 10 בעלי דירות באחד הבניינים הצעות לבניית בניין חדש, במסגרת תמ"א 38
מתכננים תמ"א 38?
שימו לב לתשלומים הנוספים / עו"ד רוית סיני וכולדר
אילו תשלומים צריך היזם לשלם עבור הדיירים שמבקשים לבצע את התוכנית להגנת מבנים בבניין המשותף, ועל אילו הם יכולים לקבל פטור? אל תשכחו את היבט המיסוי בתמ"א 38. מדריך בעלי הדירות לא ידעו במי לבחור: כל אחת מהחברות נחשבת גדולה וידועה, ההצעות המסחריות שקיבלו היו דומות וחלק מהדיירים נטו לבחור אחת והיתרה את השנייה. לפיכך החליטו הדיירים לפנות לעזרה על מנת לבצע את הבחירה הטובה ביותר לבניין.

השלב הראשון היה לבדוק את שווי הזכויות של הדיירים. בעלי הדירות הזמינו אדריכל, שניתח את זכויות הבניין ומצא כי ניתן לבנות בבניין החדש 28-32 דירות חדשות. שמאי מטעם הדיירים ניתח את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט - וכך קיבלו בעלי הדירות תמונה מדויקת של רווחיות הפרויקט ורווחיות היזם.

בשלב השני נפגשו הדיירים, באמצעות עורך דין מטעמם, עם נציגי החברות היזמיות וביקשו לקבל סקיצה ראשונית של הבניין החדש, לרבות מיקום הדיירים; דו"ח היתכנות כלכלית; וכן ביקשו לדעת כמה דירות מתכננת החברה לבנות. חברה אחת התחייבה לבנות עד 28 דירות בבניין, בעוד שהחברה השנייה הודיעה מראש כי בכוונתה לנצל את מלוא הזכויות - כלומר היא תבנה 32 דירות.

אז איך יודעים במי לבחור?כאשר מנתחים את ההצעות, ישנם כמה פרמטרים אותם יש לבחון. תחילה יש לבחון את ההצעה המסחרית ולברר על איזו כמות דירות מתבססת ההצעה שניתנת לדיירים. בנוסף, יש צורך לבדוק את גודל החברה ואת החוסן הכלכלי שלה באמצעות כמה פרמטרים:


1. כמות הפרויקטים של החברה היזמית בשנה - האם מדובר בחברה קטנה יחסית, אשר מכסת הפרויקטים שלה מוגבלים; או שמא מדובר בחברה גדולה שאין לה הגבלה במכסת הפרויקטים.

2. החוסן הכלכלי של החברה - החוסן הכלכלי מתבטא בגובה מימון העסקה. כך, למשל, אם עלות הקמת בניין חדש בן 7 קומות עומדת על כ-20 מיליון שקל (תלוי במפרט הטכני, בחומרים וכו`), על היזם שמגיע לקבל מימון מהבנק לשלם 30% מההון העצמי עבור הפרויקט - כלומר מינימום 6 מיליון שקל.

3. ערבות אוטונומית לתשלום השכירות - עלות דמי השכירות שאמור היזם לשלם לדיירים למשך תקופת ביצוע פרויקט תמ"א 38/2 (שנתיים-שלוש) יכול להסתכם בכמיליון שקל. חשוב לבדוק מול החברה אם בכוונתה להפקיד ערבות אוטונומית (צ`ק בנקאי) מראש עבור כל תקופת השכירות.

4. בדיקת דו"ח האפס - דו"ח אפס משקף את ההוצאות של החברה במסגרת הפרויקט ואת ההכנסות שלה. כאשר הבנק המלווה בוחן עסקה, הוא בודק את דו"ח האפס ובוחן מה הרווחיות של הפרויקט. יצוין כי בלי בנק מלווה לא יתקבלו ערבויות מכר. זכרו: חברה שמסכימה להציג את הדו"ח לגוף מקצועי שמייצג את הדיירים, מוכיחה רצינות ומבינה שהדיירים הם שותפים לפרויקט.

5. זהות הקבלן המבצע - רגע לפני שאתם סוגרים עסקה, בדקו את זהות החברה הקבלנית שתבצע את הבנייה בפועל - אם הייתה מעורבת בפרויקטים דומים, כמה פרויקטים כבר הספיקה לסיים וכו`.

6. התנהלות היזם מול הדיירים - למען יחסי שכנות טובים ולשם ההגינות, צריך לוודא שהתהליך מול הדיירים יתנהל באופן שקוף וגלוי ולכן ראוי שהיזם לא יתנהל מול כל אחד מהדיירים בנפרד. התנהלות פסולה היא לזמן כל דייר בנפרד, על אחת כמה וכמה כאשר ישנו גוף מייצג.

יש לכם שאלות בנושא תמ"א 38? היכנסו להמרכז למימוש זכויות הדייר - תמ"א 38 . כתבה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד והיא לא נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי